Diritto condominiale e nuove norme post lockdown

Gli avvocati Rocca e Sciortino raccontano cosa è cambiato nella materia condominiale

Ad Maiora Live Professioni
Trani - lunedì 20 dicembre 2021
Gli avvocati Salvatore Rocca e Giancarlo Sciortino
Gli avvocati Salvatore Rocca e Giancarlo Sciortino © TraniLive

Le diatribe condominiali rappresentano una grossa fetta delle cause civili e durante la pandemia sono cambiate le modalità e le norme nella materia condominiale. Il manuale "Istituzioni di diritto condominiale", realizzato dagli avvocati Salvatore Rocca e Giancarlo Sciortino e edito dalla casa editrice Ad Maiora, tratta le ultime novità e rappresenta un'utile guida non solo per amministratori e avvocati, ma anche per chi non svolge per mestiere le attività condominiali, semplici condomini che vogliano poter interpretare e intervenire in maniera appropriata, visto che i condomini rappresentano la più diffusa unità abitativa in Italia. 

Il lungo periodo di lockdown seguito alla pandemia ha dato una veste diversa alle norme della materia condominiale? Avvocato Roca, può parlarci delle principali novità?
Una delle principali novità sulla materia condominiali intervenuta dopo l’inizio della pandemia è la mini riforma del 2020, concernente l’art. 66 disp. att. cod. civ., che non si limita a dettare una modalità di convocazione e di svolgimento dell’assemblea per il periodo contingente della permanenza dell’epidemia derivata dal Covid-19, ma dispone alcune modalità permanenti da valere per il futuro e inerenti alle mutate esigenze sociali e tecnologiche che coinvolgono tutti i cittadini. il legislatore ha disposto la possibilità di convocare le assemblee mediante mezzi di telecomunicazioni, sempre che sia garantito a tutti i soci il diritto di partecipazione e di voto e sia assicurata con certezza l’identificazione dei partecipanti; inoltre, non sussiste la necessità che il presidente e il segretario dell’adunanza siano contestualmente presenti nello stesso luogo. Tali assemblee possono tenersi, altresì, esclusivamente anche con questa modalità da remoto, anche se non sia prevista dal regolamento del condominio il legislatore ha utilizzato l’espressione “o, se prevista in modalità di videoconferenza,” introdotta con il primo comma bis, lettera a) del d. l. 14 agosto 2020, n. 104 convertito in legge 13 ottobre 2020, n. 126.

In questo senso, la pandemia ha contribuito a cambiare anche le formule previste per l'abilitazione dell'amministratore condominiale?
In seguito alla pandemia la figura dell’amministratore di condominio è stata rivalutata anche come possibilità di lavoro per i giovani che non dovranno più necessariamente partecipare a corsi in presenza con costi elevati. Infatti con la didattica a distanza ci sono diversi vantaggi dei corsi di formazione per amministratore di condominio, quali la riduzione dei costi, l'eliminazione di spostamenti fisici (corsi on line ad esempio Anapic su piattaforma Zoom), la valutazione dell’apprendimento multimediale, l'immediata e libera disponibilità on line del materiale didattico, il tutor on line, i sistemi di comunicazione telematica (mail, chat, forum) el'apprendimento attraverso comunicazione e condivisione del materiale didattica. 

Avvocato Sciortino, come si gestiscono gli infortuni in condominio sia che si tratti di inquilini che di operai?
Per rispondere alla  prima domanda è necessario distinguere varie ipotesi: la prima si riferisce all'ipotesi in cui l'infortunio si riferisca ad un inquilino (ossia ad un conduttore di un appartamento privato) e il problema per l'amministratore di condominio sarebbe, esclusivamente, riferito alle condizioni che hanno causato il detto infortunio. Se, infatti, esso sia stato determinato, all'interno della proprietà esclusiva del condomino locatore, e per fatti riferibili al detto appartamento, l'amministratore non dovrà far nulla, essendo la vicenda risarcitoria limitata ai rapporti privati tra il condomino locatore ed il proprio inquilino. Qualora, viceversa, l'infortunio fosse stato determinato, all'interno delle parti comuni condominiali (scale, ascensore, androne, cortile e via dicendo) e per fatti direttamente imputabili alla cattiva gestione di esse, l'amministratore sarà legittimato passivo, quale legale rappresentante dell'ente gestorio, a risarcire il relativo danno secondo i parametri liquidati dall'Autorità Giudiziaria. In tali ipotesi, infine, sarà necessario denunciare tempestivamente  il sinistro accaduto alla compagnia assicurativa dell'edificio, al fine di essere manlevato in fase di liquidazione del danno. Medesime considerazioni per l'ipotesi di danno occorso ad un prestatore di opera per conto del condominio (portiere, giardiniere, manutentori vari) o an soggetti terzi (ospiti, pedoni, etc) con l'ulteriore, necessaria, precisazione delle eventuali comunicazioni agli enti previdenziali ed infortunistici di appartenenza dei citato prestatori, per l'erogazione dei contributi ed indennizzi previsti per legge.

 
Le procedure di mediazione come si svolgono?
La procedura di mediazione è uno strumento di deflazione processuale, obbligatorio per legge dal 2010. Tutte le controversie condominiali vi sono attratte, ciò significa che, prima di portare la questione controversa innanzi all'AG, le parti sono tenute ad esperire il detto tentativo. Esso si svolge innanzi ad Organismi accreditati dal Ministero della Giustizia, con forme di terzietà, competenza ed assoluta imparzialità. In materia condominiale vigono talune regole particolari (dettate dall'art. 71 quater delle disposizioni attuative al c.c.) secondo cui in detta fase (che non può eccedere i 3 mesi di durata) l'amministratore può partecipare, sia attivamente che passivamente, solo dopo apposita delibera autorizzativa resa dall'assemblea di condominio e l'eventuale proposta conciliativa dovrà, ancora, essere ratificata dalla stessa assemblea che ha, sempre, l'ultima parola per impegnare il condominio nel suo complesso. Giova, infine, segnalare come nella recente riforma del processo civile che andrà in vigore entro il corrente anno, sia stata prevista l'abolizione della preliminare autorizzazione assembleare a partecipare o azionare la fase di mediazione. L'Amministratore, dunque, potrà azionare in piena autonomia detta fase preliminare. Il mezzo, come anticipato, è stato concepito dal Legislatore in ottica deflattiva del contenzioso, nella speranza che le parti riescano a trovare un accordo preliminare, evitando di ingolfare le aule di giustizia.
 

Avvocato Rocca, quale legame ha con la casa editrice Ad Maiora di Trani?
Con la casa editrice Admaiora mi lega uno stretto rapporto professionale di condivisione di lavori e contenti, in quanto ritengo l’editore il dott. Giuseppe Pierro, persona preparata, intraprendente e dotato di grande professionalità, che con grande sensibilità riesce a cogliere il meglio dei lavori a carattere giuridico che gli vengono sottoposti. La Prof.ssa Avv. Triestina Bruno in qualità di direttrice della Admaiora è una persona di grande preparazione insieme a lei e al Prof. Avv. Michele Filippelli siamo riusciti a realizzare diversi convegni a carattere giuridico con accredito e patrocinio dell’ordine degli avvocati di Crotone e della casa editrice Admaiora.

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