Le attuali disposizioni in vigore per arginare l'epidemia hanno indotto molti amministratori di condominio a modificare, in parte, l'organizzazione e la loro attività. Seppur nessuna disposizione vieti esplicitamente la convocazione di assemblee in presenza, gli incontri personali sono limitati e l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria sono rinviarti ai soli casi di effettiva necessità. L’avvocato Manuela Cocca, autrice del “Manuale teorico-pratico del condominio”, in corso di pubblicazione, edito da Ad Maiora, offre una visione aggiornata in materia, anche in considerazione delle nuove norme imposte dall’emergenza epidemiologica in corso.
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Come è cambiata la materia del condominio negli anni?
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Dopo dieci anni di discussioni parlamentari alle spalle, nel 2012 sono state introdotte nuove regole sulla conduzione dei condomini. È una modifica storica. L’evoluzione dottrinale e l’aggiornamento giuridico della materia condominiale avevano reso indispensabile una riforma di alcuni profili della disciplina. Il legislatore è intervenuto con la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, denominata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” o “Nuova riforma del condominio”, riscrivendo le regole con riferimento, tra le altre cose, alle parti comuni, alle attribuzioni dell’amministratore di condominio, alla trasparenza dell’attività di gestione ai fini di una maggiore tutela dei condomini, alla possibilità di detenere animali da compagnia nelle abitazioni, alle modalità delle procedure relative all’assise condominiale, alle conseguenze in caso di morosità di un condomino.
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Si sta parlando di una potenziale campagna di sensibilizzazione politica a favore della figura dell'amministratore prevedendo benefici economici, considerando gli oneri non retribuiti cui sono, spesso, soggetti. Qual è l'importanza sociale dell'amministratore?
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Per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio sono previsti una serie di requisiti generalmente distinti sotto due profili: di onorabilità (quali, ad esempio, non aver riportato determinate tipologie di condanne penale e non essere sottoposti a misure di prevenzione) e di professionalità (attinenti all’istruzione e alla formazione). L’esser nominato amministratore di condominio, pertanto, fa sorgere in capo all’amministratore una serie di obblighi e di attribuzioni, costituenti gli elementi caratterizzanti del rapporto di mandato.
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Come si connotano nello specifico attribuzioni, doveri e responsabilità, nella figura professionale dell'amministratore?
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L’amministratore è tenuto a compiere la sua attività e a svolgere i propri compiti con la diligenza del buon padre di famiglia, avendo ricevuto dai condomini un mandato con rappresentanza e risultando dunque applicabile la relativa normativa del codice civile.
nTra gli obblighi previsti in capo all’amministratore vi è quello di esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, di convocazione annuale per l'approvazione del rendiconto condominiale e di cura dell'osservanza del regolamento di condominio.
nIn presenza di condomini morosi, l’amministratore deve adottare gli opportuni provvedimenti. L’amministratore deve altresì curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. L’amministratore deve, inoltre, curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. L’amministratore, infine, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Se viola il suo mandato può essere revocato e se omette di riscuotere gli oneri condominiali, comportando un ammanco di cassa, è responsabile ed è tenuto al risarcimento del danno.
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Quali sono le nuove regole introdotte nell'ambiente condominiale per fronteggiare la pandemia da Covid-19?
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A causa della persistenza dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 sono molteplici gli obblighi posti in capo all’amministratore di condominio per prevenirne il contagio. È di fondamentale importanza che i luoghi comuni del condominio vengano sanificati, pratica che diviene obbligatoria quando si ha notizia di una persona positiva in condominio.
nVa inoltre favorita la circolazione dell’aria tramite l’apertura frequente delle finestre condominiali. È diligente l’amministratore che, a tal proposito, provveda a far affiggere specifici cartelli contenenti le norme abituali per evitare il contagio nonché sull’uso responsabile dell’ascensore (cioè da parte di una singola persona per volta). Qualora il condominio disponga di servizio di portierato, l’amministratore deve essere immediatamente informato in caso di raffreddore o febbre del portiere, figura che viene in contatto con numerose persone, affinché si ricreino gli eventuali contatti con persone che avevano contratto il virus.
nUna delle novità introdotte a partire dall’ottobre 2020 è la possibilità che l’assemblea condominale si tenga mediante videoconferenza. La circolare del Ministero dell’Interno n. 15350 del 20 ottobre 2020 “Ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da Covid-19”, ammette le riunioni private purché i locali siano sanificati prima e dopo la riunione, i condomini siano muniti dei dispositivi di prevenzione delle vie respiratorie e sia assicurato il rispetto della distanza interpersonale di almeno 1 metro sia frontalmente che lateralmente.
nQualora la riunione si svolga in presenza l’amministratore dovrà informare i condomini che i partecipanti alla riunione dovranno indossare dispositivi di protezione individuale, rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e compilare apposito modulo in cui si dichiara, sotto responsabilità penale ai sensi e per gli effetti dell’art. 46 DPR n. 445/2000, di non essere affetto da Covid-19; di non essere sottoposto a regime di quarantena da parte delle autorità sanitarie; di non aver avuto sintomi riconducibili al Covid-19 nei precedenti 14 giorni e di non essere stato in contatto diretto, negli ultimi 14 giorni, con persona che abbia manifestato tali sintomi. In caso di persone risultate positive, l’amministratore dovrà far rispettare precise regole e cioè anzitutto, interrompere la raccolta differenziata: tutti i rifiuti vanno raccolti in un unico sacchetto che si dovrà aver cura di controllare che non sia danneggiato e poi lasciato nel cassonetto della racconta indifferenziata.
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Qual è l'obiettivo della sua opera?
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L’obiettivo dell’opera è quello di offrire agli operatori del diritto una visione aggiornata della materia, anche in considerazione delle nuove norme imposte dall’emergenza epidemiologica in corso, con la possibilità di un’immediata consultazione degli orientamenti giurisprudenziali più recenti sui temi trattati.
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La sua esperienza con la casa editrice Ad Maiora?
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Aderisco con piacere alla redazione di opere con la casa editrice Ad Maiora. È una collaborazione che va avanti ormai da molto tempo con perfetta sintonia, stimolata dal comune intento di realizzare opere di facile consultazione che rendano agevole l’individuazione delle pronunce delle Autorità Giudiziarie più rilevanti e, talvolta, risolutive.
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